Des de l’entrada en vigor de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, l’1 de gener de 2026, els contractes temporals s’han d’analitzar amb especial cautela, sobretot quan l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat. El lloguer de temporada a Catalunya ha deixat de ser una figura d’ús flexible i amb escàs control documental per convertir-se en una modalitat contractual sotmesa a regles molt més estrictes.

La nova regulació no prohibeix el lloguer de temporada, però sí que canvia de manera rellevant les regles del joc: exigeix justificar la causa temporal, sotmet la majoria de  contractes a límits de renda i reforça els controls administratius per evitar que aquesta modalitat s’utilitzi com a via per eludir el règim de l’arrendament d’habitatge habitual.

Mentre continuem a l’espera  del Decret anunciat pel Govern espanyol que pretén regular els lloguers temporals a tot l’estat, a Catalunya ja portem mig any amb els canvis introduïts pel Parlament i, des del nostre punt de vista, creiem que existeix encara un gran desconeixement sobre com aplicar els nous requisits legals, el que crea una inseguretat jurídica important.

1. Què es considera ara lloguer de temporada a Catalunya

La normativa catalana ha delimitat què s’ha d’entendre per arrendament de temporada. En termes generals, es tracta d’aquells contractes que cobreixen una necessitat d’habitatge de caràcter transitori per raons professionals, laborals, d’estudis, d’atenció o assistència mèdica, per situacions provisionals —com l’espera del lliurament d’un habitatge o el retorn a la residència habitual— o per altres usos anàlegs.

La clau no rau únicament en la durada del contracte, sinó en la finalitat real de l’ús de l’habitatge. Un contracte de pocs mesos no serà automàticament un arrendament temporal vàlid si no existeix una causa concreta, real i acreditable que justifiqui aquesta temporalitat.

Per tant, el lloguer de temporada ha de respondre a una necessitat temporal objectiva i documentada. La diferència actual és que si aquesta causa no existeix o no s’acredita correctament, el contracte pot quedar automàticament sotmès al règim propi de l’arrendament d’habitatge habitual.

2. Diferència entre lloguer temporal i lloguer vacacional

Un dels punts més importants de la reforma és la distinció entre els arrendaments temporals que satisfan una necessitat d’habitatge i els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, vacacional o d’oci.

Els contractes turístics, recreatius o vacacionals queden fora del règim específic previst per aquesta normativa. En aquests casos, el contracte ha de fer constar expressament la seva finalitat recreativa o vacacional, així com el lloc de residència permanent de l’arrendatari.

Aquesta distinció és especialment rellevant perquè els contractes vacacionals no queden subjectes a les mateixes regles de determinació de la renda que els arrendaments temporals vinculats a treball, estudis, assistència mèdica o altres situacions transitòries d’habitatge.

3. La temporalitat ha de constar i acreditar-se documentalment

La nova regulació reforça de manera clara les obligacions formals de l’arrendador. En els contractes de temporada haurà de constar expressament la causa que justifica l’ús temporal de l’habitatge, i aquesta causa s’haurà d’acreditar mitjançant documentació suficient. I aquest requisit és exigible per a qualsevol contracte de temporada, a risc que li acabi sent d’aplicació el règim jurídic dels contractes d’habitatge habitual.

A la pràctica, això pot implicar incorporar a l’expedient contractual documents com ara:

• Contracte de treball o carta de desplaçament professional.
• Matrícula universitària o acreditació d’estudis.
• Informe o documentació mèdica que justifiqui l’estada temporal.
• Documentació que acrediti una situació provisional, com l’espera del lliurament d’un habitatge.
• Justificació que l’arrendatari manté la seva residència habitual en un altre lloc.

A més, la documentació justificativa de la temporalitat s’haurà de dipositar juntament amb la fiança davant l’organisme corresponent, generalment l’Institut Català del Sòl (INCASÒL).

Com ja hem dit, la conseqüència de no documentar correctament la causa temporal és significativa: el contracte pot ser considerat un arrendament d’habitatge habitual, amb l’aplicació del règim legal corresponent, incloses les normes sobre durada mínima, pròrrogues, renda, fiança i garanties.

4. Aplicació de límits de renda en zones tensionades

Un dels canvis amb més impacte pràctic és l’extensió de determinades normes pròpies de l’arrendament d’habitatge habitual als contractes de temporada que satisfan una necessitat temporal d’habitatge.

En particular, aquests contractes queden subjectes a les regles sobre:

• Determinació de la renda inicial.
• Actualització de la renda.
• Elevació de renda per millores.
• Assumpció de despeses generals i serveis individuals.
• Fiança i garanties addicionals.

Això significa que, en les zones de mercat residencial tensionat, els arrendaments de temporada hauran de respectar els límits de contenció de rendes aplicables als contractes d’habitatge.

En la majoria de municipis de Catalunya, que es troben en zones tensionades, la renda ja no es podrà fixar lliurement quan el contracte temporal respongui a motius laborals, professionals, d’estudis, mèdics o altres d’anàlegs. S’hauran de tenir en compte els límits derivats de la normativa estatal d’habitatge, la Llei d’Arrendaments Urbans i, quan escaigui, l’índex de referència de preus del lloguer.

5. Pròrrogues i nous contractes: especial atenció a l’encadenament

La reforma introdueix mecanismes per evitar l’ús successiu de contractes temporals sense una causa real. Aquest punt és especialment important per a propietaris i gestors que fins ara renovaven o encadenaven contractes de temporada amb el mateix llogater.

Pròrroga del contracte temporal

Si l’arrendatari sol·licita la pròrroga d’un contracte de temporada, s’haurà d’acreditar novament que la causa temporal persisteix i que l’arrendatari manté la seva residència habitual en un altre lloc.

Si no s’acredita adequadament aquesta persistència, el contracte pot passar a considerar-se arrendament d’habitatge habitual, amb les conseqüències legals pròpies d’aquest règim.

Nou contracte amb el mateix arrendatari

Si finalitza un contracte temporal i se signa un nou contracte sobre el mateix habitatge amb el mateix arrendatari, la norma presumeix que l’ús pot haver deixat de ser temporal. Per evitar la requalificació, s’haurà d’acreditar que continuen existint les circumstàncies que justifiquen la temporalitat.

A la pràctica, això obliga a revisar cada renovació o nou contracte cas per cas. No n’hi ha prou amb canviar la data d’inici i de finalització del contracte: serà necessari conservar documentació actualitzada que justifiqui la causa temporal.

6. Què passa amb els contractes ja signats

Els contractes d’arrendament de temporada vàlidament signats i en vigor abans de l’entrada en vigor de la nova regulació continuen regint-se per les condicions pactades fins a la seva extinció. La nova llei no modifica automàticament els contractes existents ni introdueix una revisió retroactiva de la renda pactada.

No obstant això, les pròrrogues, renovacions o nous contractes que es formalitzin després de l’entrada en vigor de la llei s’hauran d’analitzar d’acord amb el nou marc normatiu.

7. Nova regulació del lloguer per habitacions

La Llei 11/2025 també incorpora una regulació específica de l’arrendament d’habitacions. Aquesta modalitat es defineix com el contracte pel qual l’arrendador cedeix a l’arrendatari l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar altres estances o espais comuns de l’habitatge, a canvi d’un preu.

La nova regulació exigeix respectar les condicions d’habitabilitat aplicables, incloent-hi la superfície mínima per persona, el llindar màxim d’ocupació i els requisits que resultin de la cèdula d’habitabilitat.

A més, en habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, la suma de les rendes de tots els contractes d’habitacions vigents simultàniament no podrà superar la renda màxima que correspondria a l’arrendament unitari de l’habitatge.

Aquesta regla pretén evitar que la divisió d’un habitatge per habitacions s’utilitzi per superar indirectament els límits de renda aplicables.

8. Impacte per a propietaris, gestors i inversors

La nova regulació exigeix un canvi d’enfocament en la gestió del lloguer temporal. El contracte ja no pot basar-se únicament en una durada limitada, sinó que s’ha de recolzar en una causa temporal real, coherent i documentada.

Per als propietaris, això implica:

• Revisar el tipus de contracte abans de signar-lo.
• Identificar correctament si l’ús és temporal, vacacional o d’habitatge habitual.
• Sol·licitar i conservar documentació acreditativa des de l’inici.
• Dipositar la fiança i la documentació corresponent dins el termini i en la forma escaient.
• Verificar si l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat.
• Comprovar si la renda pactada respecta els límits aplicables.
• Prestar especial atenció a pròrrogues i renovacions amb el mateix arrendatari.

Per als gestors immobiliaris, la reforma incrementa la importància de disposar de procediments interns de control documental. La gestió professional del lloguer temporal haurà d’incloure una revisió prèvia de la causa del contracte, de la documentació justificativa, de la renda aplicable i de les obligacions administratives.

Per als inversors, el canvi normatiu pot afectar la rendibilitat esperada de determinats actius, especialment en zones tensionades. Els models basats en la rotació de contractes temporals s’hauran de revisar per evitar riscos de requalificació, sancions o conflictes amb els arrendataris.

9. Checklist pràctica abans de signar un contracte de temporada

Abans de formalitzar un contracte de lloguer de temporada a Catalunya, convé comprovar els punts següents:

• La causa temporal és real i concreta?
• S’ha identificat clarament en el contracte?
• Existeix documentació suficient que l’acrediti?
• L’arrendatari manté la residència habitual en un altre lloc?
• L’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat?
• La renda respecta els límits aplicables?
• S’han previst correctament la fiança i les garanties addicionals?
• Es dipositarà la fiança juntament amb la documentació exigida?
• Existeix risc que el contracte sigui interpretat com a habitatge habitual?
• En cas de pròrroga o renovació, continua existint la causa temporal?

Des de Posa Gestió et podem assessorar i ajudar-te en el compliment de tots els requisits legals i administratius, per evitar incompliments que poden comportar sancions econòmiques indesitjades. Posa la teva confiança en la nostra expertesa i guanya en tranquil·litat.