La Llei 11/2026 introdueix canvis rellevants en tres blocs normatius principals: la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, la Llei 24/2015 d’emergència residencial i pobresa energètica, i el Decret llei 1/2015 sobre mobilització d’habitatges procedents d’execucions hipotecàries.

1. Nova definició de “gran tenidor” en la Llei 18/2007

S’afegeix una nova lletra s) a l’article 3 de la Llei 18/2007. La definició inclou:

• Entitats financeres, filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de reestructuració bancària.
• Persones jurídiques que tinguin, directament o per grup d’empreses, la propietat, ús, gaudi o explotació de més de deu immobles urbans residencials en l’Estat, o cinc o més a Catalunya, amb excepcions per a promotors socials, determinats titulars d’habitatge protegit de lloguer i entitats sense ànim de lucre que proveeixen habitatge a persones vulnerables.
• Fons de capital de risc i de titulització d’actius.
• Persones físiques amb deu immobles urbans residencials en l’Estat, o cinc o més a Catalunya.

2. Regles de còmput per a determinar la condició de gran tenidor

La Llei 18/2007 afegeix un nou apartat 2 a l’article 3 amb regles específiques:

• Les participacions en comunitat computen només en la mesura en què acumuladament equivalguin a titularitat completa, ús, gaudi o explotació d’immobles residencials.
• En habitatges amb diversos titulars, si almenys un és gran tenidor, l’habitatge queda sotmesa a les obligacions i limitacions aplicables.
• Si una finca registral conté diverses unitats susceptibles d’ús residencial, cada unitat computa com a immoble independent encara que no existeixi divisió horitzontal inscrita.

3. Obligació d’informar la condició de gran tenidor en publicitat i contractes

En publicitat d’habitatge situat en zona de mercat residencial tensionat (ZMRT), ha de fer-se constar la condició de gran tenidor de la propietat durant la vigència de la declaració de zona tensionada.

A més, es tipifica com a infracció greu no fer constar en contractes subjectes al règim de contenció de rendes la condició de gran tenidor de la propietat.

4. Règim transitori: no aplicació a contractes anteriors al 31 de juliol de 2026

La condició de gran tenidor, a l’efecte de les noves obligacions introduïdes en la Llei 18/2007, no s’aplica a contractes subscrits abans del 31 de juliol de 2026.

La mateixa regla transitòria s’introdueix en la Llei 24/2015 per a les obligacions derivades de la modificació del seu article 5.9.

5. Modificació paral·lela de la Llei 24/2015

La Llei 24/2015 passa a contenir una definició de grans tenidors d’habitatge alineat amb la de la Llei 18/2007, incloent-hi entitats financeres, persones jurídiques amb més de deu immobles residencials en l’Estat o cinc o més a Catalunya, fons de capital de risc i titulització, i persones físiques que superin aquests llindars.
També s’afegeixen regles de còmput equivalents per a comunitats, cotitularidad i finques registrals amb diverses unitats residencials.

6. Renda que ha de satisfer l’Agència de l’Habitatge al gran tenidor

Es modifica la disposició addicional quarta de la Llei 24/2015 per a establir que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha de satisfer al gran tenidor, en concepte de renda, l’equivalent a la renda aplicable segons la regulació de contenció de rendes vigent, reduïda en un 5%; si no existeix regulació de contenció en el municipi, s’aplica l’índex mitjà de referència de preus de lloguer, també reduït en un 5%.

7. Tanteig i retracte sobre habitatges de grans tenidors persones jurídiques

El Decret llei 1/2015 es modifica per a sotmetre al dret de tanteig i retracte de la Generalitat la transmissió de qualsevol habitatge situat en ZMRT que sigui propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit en el Registre de grans tenidors d’habitatge. S’exclouen, entre altres, determinades transmissions d’habitatge nou dins de l’any següent a la cèdula d’habitabilitat i unes certes transmissions intragrup.